Chính sách thuế đối với bất động sản: nhiều vấn đề cần sửa đổi, bổ sung

03:19 - 05/02/2018 Lượt xem: 422

Từ lâu, trên thị trường giao dịch nhà đất vẫn tồn tại một thực tế là, giá ghi trên hợp đồng luôn thấp xa với giá thực tế. Mục đích của việc này nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế cho cả hai bên. Theo đó, người chuyển nhượng thì né thuế TNCN, người nhận chuyển nhượng thì tránh lệ phí trước bạ (LPTB).

Để khắc phục, Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính đã hướng dẫn, nếu giá trị nhà đất chuyển nhượng trên hợp đồng không ghi hoặc thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ, thì giá tính thuế sẽ áp theo bảng giá do UBND cấp tỉnh quy định. Tuy nhiên, khi giao dịch tại cơ quan công chứng, các bên tham gia hợp đồng chuyển nhượng tiếp tục đối phó bằng thỏa thuận ghi giá giao dịch trên hợp đồng chuyển nhượng bằng, hoặc thấp hơn giá trị bất động sản (BĐS) tính theo bảng giá đất và bảng giá nhà do UBND cấp tỉnh ban hành. Điều này khiến công tác điều tra chấp hành nghĩa vụ thuế đối với các hành vi gian lận trên thị trường, nhất là các giao dịch giữa các cá nhân với nhau gặp nhiều khó khăn, trong khi chức năng điều tra chưa được giao cho cơ quan thuế, dẫn đến thất thu ngân sách trở thành căn bệnh trầm kha.

Nguyên nhân chính là do Nhà nước chưa có cơ chế kiểm soát dòng tiền đối với các giao dịch trên thị trường, vô hình chung đã tạo cơ hội làm giàu nhanh chóng cho một bộ phận không nhỏ những nhà đầu cơ. Đó cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến bong bóng BĐS, gây bất ổn thị trường.

Để khắc phục thực trạng này, cần xác định mục đích ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh, hướng đến chính sách an sinh xã hội và thu hút đầu tư. Đối với dự án kinh doanh BĐS, giá đất để tính bồi thường phải căn cứ trên giá thị trường của từng loại đất, trên cơ sở áp dụng tuần tự 4 phương pháp xác định giá đất, trong đó cần bổ sung các cơ sở xác định giá BĐS theo thông tư 145/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính. Đây cũng là cơ sở quan trọng để xác định giá tính thuế đối với giao dịch chuyển nhượng BĐS, áp dụng đối với trường hợp giá trên hợp đồng chuyển nhượng quá thấp, có dấu hiệu gian lận. Bên cạnh đó, có cơ chế bắt buộc các DN kinh doanh BĐS phải công khai và chịu trách nhiệm về giá chào bán BĐS thuộc các dự án của mình, đồng thời đăng tải trên trang thông tin của Bộ Xây dựng. Sở Xây dựng các tỉnh, TP sẽ thực hiện chức năng kiểm tra, xử lý vi phạm (nếu có). Đồng thời, bổ sung chế tài đủ sức răn đe và ngăn ngừa đối với các hành vi vi phạm quy định này trong các văn bản hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản.

Về phía Bộ Tài chính, cần có hướng dẫn cụ thể mức phạt theo số thuế trốn đối với hành vi gian lận trong chuyển nhượng BĐS, đây là chế tài vừa mang tính ngăn ngừa vi phạm, nhưng đồng thời hướng đến hạn chế hình sự hóa các vụ trốn thuế trong giao dịch BĐS. Nếu người nộp thuế tự giác khai báo, lập hồ sơ kê khai điều chỉnh, bổ sung trước khi cơ quan chức năng ban hành quyết định kiểm tra thanh tra, thì ngoài việc nộp đủ số thuế còn thiếu, chỉ áp dụng hình thức phạt nộp chậm tiền thuế theo Nghị định 129/2013/NĐ-CP ngày 16/10/2013 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực thuế. Bộ Tài chính cũng cần nghiên cứu, đề xuất bổ sung cơ chế khen thưởng đối với tổ chức, cá nhân phát hiện và tố cáo các hành vi gian lận về thuế. Việc sửa đổi bổ sung các luật thuế trong năm 2018 cần hướng đến mục tiêu giảm thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng BĐS từ 2% xuống 1%, hoặc nghiên cứu xây dựng theo hướng áp dụng biểu thuế suất lũy tiến từng phần. Việc giảm thuế suất sẽ có tác động làm giảm động cơ dẫn đến hành vi trốn thuế, nhưng quan trọng hơn là đưa giá giao dịch BĐS tuân theo các quy luật của nền kinh tế thị trường, phản ánh giá trị thật của BĐS.

Trần Tấn Hùng - Ngô Thị Mỹ Thúy