CHÍNH SÁCH MIỄN, GIẢM VÀ GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ngày 15/5/2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, đồng thời, Bộ Tài chính cũng đã ban hành Thông tư số 76/2014/TT-BTC Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. Theo đó, Bộ Tài chính hướng dẫn chi tiết về đối tượng, căn cứ, mức nộp tiền sử dụng đất …đối với từng trường hợp cụ thể. Ngoài ra, để đảm bảo công bằng giữa các vùng miền, giảm khoảng cách giầu nghèo trong xã hội, thực hiện chính sách tri ân đối với người có công với cách mạng, ghi nhận những hy sinh, đóng góp to lớn của gia đình liệt sỹ, thương binh, bệnh binh và hỗ trợ ngươi dân khi gặp khó khăn về tài chính, Chính phủ đã quy định cụ thể những chính sách miễn, giảm và ghi nợ tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:

I. CHÍNH SÁCH MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quy định tại Điều 10 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất).

Việc thực hiện chính sách ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất phải đảm bảo 08 nguyên tắc sau:

Một là: Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

Hai là: Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở.

Ba là: Trong trường hợp người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này hoặc các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được miễn tiền sử dụng đất; trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được hưởng mức giảm cao nhất.

Bốn là: Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11, Điều 12 Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.

Năm là: Không áp dụng miễn, giảm tiền sử dụng đất theo pháp luật về ưu đãi đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

Sáu là: Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất sau khi thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định.

Bảy là: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà được giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ trong phạm vi phần giá trị quyền sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tám là: Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất có nguyện vọng nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi) thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.

2. Đối tượng được miễn tiền sử dụng đất (Quy định tại Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP).

Người sử dụng đất mà thuộc một trong các trường hợp sau đây thì sẽ được miễn tiền sử dụng đất khi được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-  Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định hiện hành của Chính phủ.

- Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định.

- Miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở cho các hộ dân làng chài, dân sống trên sông nước, đầm phá di chuyển đến định cư tại các khu, điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

- Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

3. Đối tượng được giảm tiền sử dụng đất:

- Đối với các trường hợp sau đây, được giảm 50% tiền sử dụng đất khi được khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) lần đầu hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở:  Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Hộ gia đình nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được giảm tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất được cấp Giấy chứng nhận, được công nhận quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất (Quy định tại Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (nêu trên).

- Đối với người có công với Cách mạng thực hiện giảm tiền sử dụng đất theo theo quy định của pháp luật về người có công.

4. Hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất:

Để được hưởng chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường. Hồ sơ đề nghị miễn, giảm tiền sử dụng đất gồm:

Một là: Đơn đề nghị được miễn, giảm tiền sử dụng đất; trong đó ghi rõ: diện tích, lý do miễn, giảm;

Hai là:  Giấy tờ chứng minh thuộc một trong các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất (bản sao có chứng thực), cụ thể:

- Trường hợp người có công với Cách mạng phải có giấy tờ liên quan đến chế độ được miễn, giảm tiền sử dụng đất hướng dẫn tại Khoản 1 Điều 13 và Khoản 2 Điều 14 Thông tư này;

- Đối với người thuộc diện hộ nghèo phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về hộ nghèo theo quy định của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội;

- Đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo phải có hộ khẩu thường trú hoặc xác nhận của UBND cấp xã;

- Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về phê duyệt dự án và quyết định về việc miễn tiền sử dụng đất;

- Đối với đất xây dựng nhà ở cho người phải di dời do thiên tai phải có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền không được bồi thường, hỗ trợ di chuyển tại nơi phải di dời.

Ba là: Các giấy tờ có liên quan khác về thửa đất, như: Chứng minh thư nhân dân, Sổ hộ khẩu, Biên lai nộp thuế nhà đất… (nếu có).

(Nội dung này được quy định tại Điều 15, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính).

          II. CHÍNH SÁCH GHI NỢ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Đối tượng (Quy định tại Điều 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính)

Những đối tượng sau đây nếu có khó khăn về tài chính và có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp; cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư;

- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1, Điều 100 Luật Đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

- Hộ gia đình, cá nhân nộp tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền hoặc do lấn chiếm kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà nay được Nhà nước xét cấp Giấy chứng nhận

 2. Thủ tục ghi nợ (Quy định tại Khoản 1, Điều 12, Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính)

- Để được ghi nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân phải có Đơn xin được ghi nợ tiền sử dụng đất gửi đồng thời và kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư;

- Hộ gia đình, cá nhân cũng có thể gửi Đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất sau khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện, thành phố nơi có đất.

  3. Trình tự thanh toán nợ tiền sử dụng đất (Quy định tại  Khoản 2, Điều 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính) 

- Đối với những hộ gia đình đã được ghi nợ tiền sử dụng đất, khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất thì đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC.

- Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. 

4. Những quyền bị hạn chế trong thời gian được ghi nợ tiền sử dụng đất:

Việc ghi nợ tiền sử dụng đất, là chủ trương của Nhà nước nhằm giúp đỡ cho những người có khó khăn về tài chính khi thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cũng hạn chế về thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất, như: Không được quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất trong thời gian ghi nợ tiền sử dụng đất. 

Sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ (Quy định tại Khoản 1, Điều 168 Luật đất đai năm 2013).