Nhìn ra nước ngoài: Đối tượng phổ biến của thuế tài sản là nhà và đất

08:34 - 17/05/2018 Lượt xem: 551

Hiện nay, thuế tài sản được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới với tên gọi khác nhau. Nhìn chung, đối tượng chịu thuế phổ biến về thuế tài sản ở các nước thường là nhà và đất.

Ba phương thức xác định đối tượng chịu thuế

Nghiên cứu kinh nghiệm một số nước trên thế giới về tính thuế đối với nhà và đất của Viện Chiến lược và chính sách tài chính (Bộ Tài chính) cho thấy, có 3 phương thức xác định đối tượng chịu thuế tài sản là đất, nhà và công trình trên đất. Trong đó, hầu hết các nước đánh thuế đối với cả nhà và đất. Theo TS Nguyễn Viết Lợi- Viện trưởng Viện Chiến lược và chính sách tài chính, việc tính thuế đối với nhà, đất và tài sản gắn liền với đất là phương thức thông dụng được áp dụng ở nhiều quốc gia trên thế giới, đặc biệt là ở các nước phát triển và các nước OECD. Về đối tượng chịu thuế, nhiều quốc gia thu thuế đối với cả nhà ở, đất ở; đất và các công trình không sử dụng để ở (như văn phòng cho thuê, cửa hàng, nhà hàng, khách sạn); đất cho mục đích công nghiệp (như đất khai thác mỏ, đất xây dựng nhà máy, đất cảng). Trong đó, đất ở, nhà ở thường chịu thuế ở mức thấp hơn so với các loại sử dụng cho các mục đích kinh doanh. Một số quốc gia không thu thuế đối với nhà ở chính (có thể miễn toàn bộ giá trị tài sản hoặc miễn đối với giá trị tài sản dưới một ngưỡng nhất định).

Nhìn chung, các quốc gia khi tính thuế đối với cả nhà và đất thường gộp chung giá trị lại. Theo cách này, nhà và đất chịu cùng một mức thuế suất. Nhưng cũng có một số quốc gia áp dụng biểu thuế riêng đối với nhà và đất và điều tiết cao hơn đối với đất. Đơn cử tại Thái Lan, đối tượng chịu thuế là nhà và đất (để ở, thương mại) do các tổ chức, cá nhân sử dụng và thuộc đối tượng chịu thuế tài sản. Thái Lan không tách riêng nhà và đất khi đánh thuế. Theo đó, số thuế phải nộp = giá trị nhà, đất x thuế suất. Thuế suất phân biệt theo mục đích sử dụng nhà đất, dưới 0,5% đối với nhà đất sử dụng cho mục đích thương mại; 1% đối với đất không sử dụng, hoặc bỏ hoang; dưới 0,1% đối với nhà đất sử dụng để ở; dưới 0,05% đối với nhà đất ở nông thôn. Giá nhà đất được các địa phương xác định và công bố 3 năm/lần.

Trong khi đó, phương thức tính thuế nhà không tính thuế đất lại được ít nước áp dụng nhất, chủ yếu ở Tanzania, Hungary, Brunei. Việc tính thuế đối với nhà cũng có sự phân biệt theo mục đích sử dụng (để ở, cho thuê). Theo đó, ở Brunei nhà sử dụng cho mục đích thương mại ở thủ đô Seri Begawan phải chịu thuế bất động sản tới 12%/tiền cho thuê hàng năm; nhà để ở, thuế suất được xác định dựa trên đơn vị diện tích theo mức từ 1,1-2,2 BND/m2.

Bốn căn cứ tính thuế

Trong quá trình nghiên cứu kinh nghiệm của các nước, Viện Chiến lược và chính sách tài chính cũng chỉ ra 4 phương pháp xác định căn cứ tính thuế tài sản gồm: tính thuế theo số lượng đơn vị tài sản; giá trị tài sản cho thuê; giá trị vốn hóa trên thị trường và hệ thống định giá đất. Theo đó, tính thuế theo số lượng đơn vị tài sản mặc dù đơn giản, minh bạch, dễ quản lý, nhưng lại không phản ánh đúng giá trị của tài sản và chưa đảm bảo tính công bằng. Do đó, chỉ được một vài nước đang phát triển và có thị trường bất động sản kém phát triển áp dụng. Với cách này, thuế tài sản được xác định dựa trên mỗi đơn vị diện tích (thường là đất và nhà).

Trong khi đó, với cách tính thuế dựa trên giá trị tài sản cho thuê được sử dụng phổ biến ở Ai Cập, Campuchia, Malaysia, Pháp, Thái Lan. Cụ thể, tại Thái Lan chủ sở hữu cá nhân nhà và đất khi cho thuê lại tài sản hoặc đưa vào sử dụng thương mại phải chịu thuế suất 12,5%/năm theo giá trị hợp đồng, hoặc giá do chính quyền địa phương xác định. Tuy nhiên, phương pháp này rất khó thực hiện do thiếu thông tin và dữ liệu cho việc định giá. Ngược lại, phương pháp tính thuế dựa trên giá trị vốn hóa trên thị trường của tài sản được sử dụng ở hầu hết các nước Mỹ Latinh và OECD. Theo đó, căn cứ tính thuế là giá trị thị trường của đất và tài sản trên đất. Một số quốc gia, cơ sở tính thuế là toàn bộ giá trị thị trường của tài sản (bao gồm cả đất và tài sản trên đất) nhưng cũng có nước khấu trừ một tỷ lệ nhất định trên giá trị thị trường của tài sản. Như ở Hàn Quốc, đối với nhà ở căn cứ tính thuế xác định dựa trên 60% giá trị chuẩn của căn nhà; cao ốc, văn phòng và đất là 70%. Song tại Indonesia lại dựa trên phương pháp giao dịch tương đồng, dựa vào các giao dịch thực tế được thực hiện và có đặc điểm tương đương với tài sản đang kê khai.

Riêng với phương pháp dựa trên hệ thống định giá đất được Australia, Newzealand, Đan Mạch, Jamaica, Kenya áp dụng dựa trên giá trị thị trường của đất. Căn cứ tính thuế này ngoài tác động làm tăng thu cho ngân sách, còn thúc đẩy việc sử dụng đất có hiệu quả.

Mức thuế suất

Trên thế giới có 3 xu hướng quy định mức thuế suất đối với thuế tài sản. Cụ thể, ban hành một mức thuế suất thống nhất cho cả nhà và đất thì có Indonesia. Theo đó, tại thủ đô Jakarta, thuế suất thuế nhà và đất ở thành thị và nông thôn được tính theo các mức từ 0,01% - 0,3%; còn ở Surabaya là 0,1% - 0,3% dựa trên giá trị giao dịch của nhà và đất. Cũng có nước, việc ban hành biểu thuế suất với nhiều mức, có sự phân biệt giữa các khu vực, vùng với các hệ số định giá khác nhau phụ thuộc vào loại tài sản (đất, nhà ở, máy móc) và mục đích sử dụng. Tuy nhiên, do áp dụng hệ số định giá, nên mặc dù mức thuế suất danh nghĩa thường trong khoảng 1%-2%, nhưng thuế suất thực tế thường thấp hơn 1%. Song, hầu hết các nước thường áp dụng theo thuế suất tương đối, rất ít nước áp dụng theo thuế suất tuyệt đối hoặc kết hợp cả hai hình thức. Trong 10 nước Asean, có 7 nước áp dụng thuế tài sản theo thuế suất tương đối bao gồm Indonesia, Philippines, Singapore, Mianmar, Thái Lan, Campuchia, Việt Nam. Riêng Lào áp dụng theo biểu thuế suất tuyệt đối, còn Brunei và Malaysia áp dụng kết hợp cả hai hình thức.

Miễn, giảm thuế tài sản

Tại Philippines, Indonesia, Hàn Quốc tài sản miễn thuế thường được xác định theo các yếu tố sở hữu. Trong khi Thái Lan miễn thuế cho tài sản sử dụng mục đích từ thiện, văn hóa, giáo dục, nghĩa trang; thì Nhật Bản, Lào là đất sử dụng trong lâm nghiệp, nông nghiệp. Cũng có một số nước, việc miễn thuế dựa vào tính chất của tài sản, ví dụ ở Hy Lạp, tài sản có thời gian trên 100 năm được coi là di tích lịch sử thì được miễn thuế…

Nga Phạm