Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023

Ngày 05/12/2024, Chính phủ ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đôi, bổ sung một sô điêu của các nghị định hướng dân thi hành Luật Đất đai. Nghị định số số 12/2024/NĐ-CP gồm 5 Điều và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 05/12/2024.

Theo đó, nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về phương pháp định giá đất:

1. Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đât có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giừ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

3. Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyên phê duyệt.

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bàng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.”

Sửa đổi, bổ sung Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất:

1. Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đâu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d Khoản 4, Điều 5.

2. Phương pháp thu nhập được áp dụng đề định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d, Khoản 4, Điều 5.

3. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triên và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d Khoản 4, Điều 5.

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau:

a, Các trường hợp quy định tại Điểm a, Khoản 4, Điều 114 và Khoản 3, Điều 189 Luật Đất đai;

b, Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

c, Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

d, Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiên thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau:

Các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm d, Khoản 4, Điều 114, Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai;

Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

đ, Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

5. Các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 5 phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.”

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP có sửa đổi, bổ sung các quy định như:

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh; Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất; Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh; Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập; Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư; Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất; Quyết định giá đất cụ thể; Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể; . Chuẩn bị thực hiện định giá đất, lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể; Thu thập, tổng họp, phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất; xây dựng báo cáo thuyết minh phương án giá đất; Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; Hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất, trình ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất

Ngoài ra, Nghị định số 12/2024/NĐ-CP Bổ sung bãi bỏ một số cụm từ của Nghị định số 10/2023/NĐ- CP ngày 03/4/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

Sửa đổi, bổ sung Khoản 9, Điều 1 về Điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thưc hiện dự án đầu tư.

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP Bãi bỏ Khoản 4, Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Bãi bỏ các nội dung quy định về trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điểm c, Khoản 3, Điều 3, Điểm b, Khoản 1, Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; Khoản 5, Điều 4, Điểm a, Khoản 4, Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Khoản 1, Điều 2, Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09/9/2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Khoản 1, Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đối, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Bãi bỏ Khoản 1, Điều 2 Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05/10/2018 của Chính phủ sửa đổi một số điều của các Nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường./.

Phương Mai - TTHT